Conjuguer assurance vie et immobilier a de quoi séduire. Mais pour profiter pleinement de cette alliance, des subtilités sont à connaître et un travail de sélection est nécessaire. Les explications de Gilles Belloir, directeur général du courtier en ligne Placement-direct.fr.
L’investissement en société civile de placement immobilier (SCPI) attire les Français. En 2021, ils y ont consacré 7,4 milliards d’euros de versements, d’après les données de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Une partie importante de cette collecte est d’ailleurs réalisée au sein de l’enveloppe fiscale avantageuse de l’assurance vie. Mais pour que ce mariage soit parfaitement réussi il est important d’en maitriser tous les aspects, notamment ceux relatifs aux frais. Car d’un contrat d’assurance vie à l’autre, il est courant d’observer de grosses différences de traitement.
Les frais d’acquisition de parts de SCPI
L’investissement dans une SCPI comporte des frais d’acquisition. Mais vigilance car ils ne sont pas toujours retenus de la même façon. Pour certains contrats, l’acquisition de parts de SCPI se fait avec une décote pouvant aller jusqu’à 2,5 % sur le prix de souscription qui correspond au tarif auquel vous auriez acheté la SCPI en direct. Pour d’autres, l’acquisition se fait à la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur réelle de marché, majorée de frais (généralement de l’ordre de 2 %). Et à la revente, certains contrats retiendront la valeur de réalisation (minorée potentiellement de frais) et d’autres la valeur de retrait c’est-à-dire le prix de souscription diminué des commissions de souscription (qui évoluent de 7 à 10% selon les SCPI).
Les taux de distribution des revenus
Lorsque vous logez des SCPI dans un contrat d’assurance vie, les compagnies d’assurance ne reversent pas toujours l’intégralité des revenus de celles-ci. Certaines se limitent à un taux de 85 ou 90%. Il convient dès lors de privilégier les rares contrats sur lesquels la compagnie d’assurance reverse 100% des revenus. Car à long terme, cette ponction est très pénalisante. Prenons un exemple : pour une SCPI distribuant un rendement de 4%, celui-ci pourra être au maximum amputé de 15% par la compagnie d’assurance. L’épargnant ne toucherait alors que 3,4% (avant les frais annuels de gestion du contrat). Au bout de 10 ans, cela représenterait 6 points de performance en moins.
Les frais de gestion du contrat
Ce n’est pas une surprise, les contrats d’assurance vie prélèvent des frais annuels de gestion. Il est d’ailleurs classique que leur niveau évolue autour de 1% sur les supports en unités de compte immobilière. Mais certains contrats se limitent à 0,60 voire 0,50%. Là-aussi cette différence de frais, qui va potentiellement du simple au double, génèrera de très gros écarts de performance à long terme. Privilégiez les contrats peu gourmands en frais annuels de gestion sur les supports en immobilier.
L’offre de supports d’investissement
La quantité, la qualité et la variété des solutions d’investissement accessibles évolue fortement d’un contrat à l’autre, en particulier pour les supports en immobilier. Si aujourd’hui de nombreux contrats référencent a minima une SCPI, certains n’hésitent pas à en proposer plusieurs dizaines auprès de multiples gestionnaires.
En outre, une bonne diversification de l’allocation immobilière d’un contrat d’assurance vie semble aujourd’hui indispensable. Traditionnellement, l’immobilier professionnel de bureaux et de commerces est fortement représenté dans le panel de SCPI proposé aux épargnants. Le secteur est toutefois malmené depuis la crise sanitaire. L’immobilier résidentiel ou certaines thématiques d’actualité comme la santé ou la logistique sont des pistes de diversification intéressantes qu’il n’est pas rare de retrouver dans les contrats les plus riches et innovants.
Référence: https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/immobilier/scpi/2022/04/16/assurance-vie-comment-bien-investir-en-scpi/